Имущественные торги с 1 июля: почему «без платы площадке» не означает «без расходов»

22 июля ФАС подвела итог перехода имущественных торгов на унифицированные правила. С 1 июля они по общему правилу проходят электронно на площадках из перечня по 44-ФЗ, а оператор не вправе брать плату за участие. Но для победителя это не означает, что кроме цены объекта или права расходов не будет.

В новой модели нужно разнести три величины: цену предмета торгов, задаток и вознаграждение специализированной организации. Последнее возникает только тогда, когда такая организация привлечена, платится сверх цены предмета и должно быть заранее указано в извещении.

Три суммы с разной ролью

Цена предмета — то, что участник предлагает за имущество, право аренды или другое право. Именно она меняется в ходе аукциона либо оценивается в конкурсе.

Задаток обеспечивает заявку. Для электронных торгов его перечисляют на расчётный счёт оператора в размере и срок, указанные в извещении. Это не плата за услугу площадки: порядок возврата или перечисления организатору зависит от результата процедуры.

Вознаграждение специализированной организации — отдельный расход победителя сверх цены предмета. Общая статья 17.3 Закона о защите конкуренции требует показать его размер в извещении. Значит, финансовая модель должна учитывать эту сумму до подачи заявки, а не после протокола.

Постановление Правительства № 765 задаёт несколько способов расчёта. Базовые ставки нельзя читать без оговорок о виде предмета торгов.

10 тыс. ₽ Большинство лотов с начальной ценой до 5 млн ₽ Фиксированная сумма

3% Акции, объекты культурного наследия и рекламные конструкции до 5 млн ₽ От итоговой цены

3% Начальная цена от 5 млн до 1 млрд ₽ От итоговой цены

2% Начальная цена свыше 1 млрд ₽ От итоговой цены

Источник: Постановление Правительства РФ от 20.06.2026 № 765

Для аренды и отдельных прав действуют специальные базы. В торгах по аренде, доверительному управлению и иным правам на государственное или муниципальное имущество вознаграждение обычно равно одному ежемесячному платежу либо годовому платежу, делённому на 12. Для аренды публичного земельного или лесного участка итоговую цену также делят на 12. Поэтому одного взгляда на процентную сетку недостаточно: сначала определяется вид торгов.

Постановление запрещает повторно брать вознаграждение в рамках одной процедуры или одного лота. Получить его до публикации протокола результатов нельзя; требование победителю направляется не ранее следующего рабочего дня после размещения протокола.

Кто отвечает за каждую сумму

Разделение ролей помогает не только посчитать расходы, но и понять, кому адресовать вопрос. Оператор электронной площадки принимает и регистрирует электронные заявки, обеспечивает равный доступ к процедуре, хранит конфиденциальность данных участников и работает с задатком. В сроки, заданные организатором в извещении, оператор возвращает деньги участникам либо перечисляет их организатору в счёт исполнения обязательств. Именно оператору закон запрещает брать с участника плату за участие.

Организатор торгов размещает извещение на официальном сайте торгов, проверяет заявки и документы, принимает решения о допуске, определяет победителя и подписывает итоговый протокол. Поэтому размер задатка, срок его внесения и порядок движения денег нужно сверять не с общей тарифной страницей площадки, а с извещением конкретной процедуры. Там же должна быть раскрыта сумма вознаграждения специализированной организации.

Специализированная организация появляется не автоматически. Организатор вправе привлечь юридическое лицо из утверждённого Правительством перечня, если специальный закон не установил иное. Такое лицо может выполнять функции организатора, но источник его вознаграждения закон выделяет отдельно: это средства победителя сверх цены предмета торгов. Наличие площадки и наличие специализированной организации — разные обстоятельства, их нельзя объединять в одну «комиссию за торги».

Для проверки полезно сохранить три документа или снимка экрана: извещение с условиями задатка и вознаграждения, платёжное подтверждение оператора и итоговый протокол. Они показывают основание, получателя и момент возникновения каждой суммы. Если требование об оплате не совпадает с извещением либо появилось до размещения протокола, сначала нужно запросить у организатора нормативное и расчётное обоснование, а не относить расход на участие по умолчанию.

Главный переходный тест — дата решения

Новые правила не применяются к торгам, решение о проведении которых принято до 1 июля 2026 года. Дата публикации извещения, подачи заявки или аукциона сама по себе не отвечает на вопрос о режиме. Для спорной процедуры нужно найти именно решение организатора и затем проверить специальный отраслевой акт.

1. До 1 июля
   Решение принято раньше

   Процедура завершается по правилам, действовавшим до реформы.

2. С 1 июля 2026
   Общая рамка действует

   Электронная форма, единые базовые сроки, запрет платы оператору и новые правила расходов победителя.

3. С 1 января 2027
   Мониторинг и видеофиксация

   Вступает в силу часть 6 статьи 17.3 о фиксации действий и доступности площадки средствами государственной системы.

Источник: Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ, статья 17.3 Закона о защите конкуренции

Отложенная до 2027 года фиксация — важная граница. Уже действующую электронную процедуру нельзя описывать так, будто весь будущий контрольный контур запущен с 1 июля.

Площадки по 44-ФЗ не превращают продажу в госзакупку

Закон использует перечень операторов электронных площадок, утверждённый для 44-ФЗ. Это общая инфраструктура, а не смена правовой природы процедуры. Продажа имущества, аренда, право пользования участком недр или рекламная конструкция остаются разными видами торгов со своими специальными нормами.

Общая статья устанавливает ориентиры: для аукциона извещение размещают минимум за 15 календарных, но не менее чем за 10 рабочих дней до окончания подачи заявок; для конкурса — минимум за 25 календарных дней. Договор по общему правилу нельзя заключить ранее чем через 10 дней после размещения протокола. Однако федеральный закон может установить иной срок, поэтому автоматическая проверка только по статье 17.3 недостаточна.

Та же оговорка действует для несостоявшихся торгов. Если допущен или участвовал один заявитель и он соответствует требованиям, организатор по общему правилу обязан заключить с ним договор, а для участника заключение тоже становится обязанностью. Специальный закон может предусмотреть другой исход.

Проверка до заявки

1. Определите точный вид торгов и специальный нормативный акт. Слова «электронный аукцион» в заголовке для этого недостаточно.
2. Найдите дату решения о проведении торгов. Если она раньше 1 июля, не переносите на процедуру новую рамку автоматически.
3. Проверьте площадку, регистрацию и реквизиты задатка. Не называйте задаток комиссией оператора.
4. Найдите в извещении сведения о специализированной организации и размере её вознаграждения. Если организация привлечена, заложите сумму сверх цены предмета.
5. Сверьте сроки подачи, протокол и допустимую дату договора со специальным порядком.
6. До подачи единственной заявки оцените, готовы ли вы заключить договор: соответствие требованиям может превратить право в обязанность.

ФАС ожидает, что унификация увеличит число участников и бюджетные поступления. Пока это цель реформы, а не измеренный результат. Практический вывод уже можно сделать без прогноза: прозрачность возникает только тогда, когда участник собирает всю экономику сделки из извещения и применимого порядка, а не переносит на имущественные торги привычки из закупок по 44-ФЗ.